Daňové dopady při provádění oprav a technického zhodnocení pronajatého majetku (z pohledu nájemce) Vymezení základních pojmů Oprava Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud nedojde k technickému zhodnocení. Údržba Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady. Technické zhodnocení Technickým zhodnocením se dle § 33 zákona o daních z příjmů rozumí vždy výdaje na dokončené stavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud nepřevýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období počínaje zdaňovacím obdobím 1998 částku 40 000 Kč. Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje, nepřesahující stanovené částky, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj. Rekonstrukcí se pro účely tohoto zákona rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů. Modernizací se pro účely tohoto zákona rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Nebytový prostor Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, vymezuje dva druhy prostor, na něž se vztahuje. Jsou to: – nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností, které jsou určeny k jinému účelu než k bydlení (nebytovými prostory není příslušenství bytu ani společné prostory domu), – byty, u kterých byl dán souhlas s jejich užíváním k nebytovým účelům. Nájemní smlouva Přenechání nebytového prostoru k užívání jiné osobě (nájemci) se děje smlouvou o nájmu, uzavřenou podle občanského zákoníku. Přitom se nebytové prostory pronajímají výhradně k účelům, k nimž jsou stavebně určeny (tak to musí být i zakotveno ve smlouvě). Pro smlouvu o nájmu se vyžaduje písemná forma. Musí obsahovat tyto údaje: – předmět nájmu (o jaké prostory jde) a jeho účel, – výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, – dobu trvání nájmu (jedná-li se o smlouvu na dobu určitou. Nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Je povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním, případně neprodleně ohlásit pronajímateli potřebu oprav a umožnit jejich provedení. Za daňový výdaj se dle zákona o daních z příjmů uznává: nájemné Při vedení daňové evidence vzniká daňově uznatelný výdaj v okamžiku úhrady (zaplacení). nepeněžní forma úhrady nájemného Příklad: Podle smlouvy o nájmu nebytových prostor, kde je provozována privátní veterinární praxe, bylo sjednáno roční nájemné ve výši 60 000 Kč. Provozovatel praxe se však s pronajímatelem dohodl, že v roce 2006 uhradí zčásti nájemné tím způsobem, že zaplatí opravy spočívající v opravě podlah v těch nebytových prostorách, v nichž je veterinární ordinace umístěna. Pohledávky z titulu nájemného a z titulu vynaložených výdajů na opravy budou vzájemně započteny. Rozdíl doplatí nájemce v penězích. Nájemce zajistil opravu dodavatelským způsobem, obdržel fakturu na 40 000 Kč, kterou v roce 2006 zaplatil. Rozdíl 20 000 Kč uhradil v hotovosti. Postup v daňové evidenci Nájemce uvede v daňové evidenci, při úhradě, fakturu za opravy podlahy v částce 40 000 Kč jako daňový výdaj. Stejně bude postupovat i při doplatku ročního nájemného ve výši 20 000 Kč. Varianta Oprava bude realizována nikoliv za 40 000 Kč, ale za 100 000 Kč. Nájemce ji uhradí v roce 2006. Daňově uznatelným výdajem bude ve zdaňovacím období roku 2006 částka 100 000 Kč. V roce 2007 provede úhradu doplatku ročního nájemného (ve výši 60 000 Kč) 20 000 Kč, který bude daňovým výdajem roku 2007. Technické zhodnocení jako úhrada nájemného Úhrada nájemného může spočívat i v provedení prací, které mají z hlediska zákona o daních z příjmů charakter technického zhodnocení. U nájemce se bude jednat o daňově uznatelný výdaj (jiná forma úhrady nájemného). Postup v daňové evidenci Postup v daňové evidenci bude v zásadě stejný jako v předchozím uvedeném případě oprav. Nepeněžní plnění nad rámec nájemného 1. Uvedení do stavu způsobilého smluvnímu užívání Příklad: Provozovatel veterinární praxe má řádně uzavřenou smlouvu o nájmu nebytových prostor. V důsledku povětrnostních vlivů došlo k pádu stromu, čímž byla poškozena dvě okna ordinace. Byla nutná urychlená oprava. Tu provedla dodavatelská firma za částku 25 000 Kč. Varianta 1 Pronajímatel zajistí a uhradí opravu. Jedná se o základní a z daňového hlediska nejjednodušší variantu. Varianta 2 Pronajímatel poskytl souhlas k opravě, ale s nájemcem (provozovatelem veterinární praxe) se dohodl, že opravu zajistí a uhradí nájemce. Ten bude požadovat na pronajímateli úhradu výdajů. Postup v daňové evidenci U nájemce se jedná o výdaj na dosažení, udržení a zajištění zdanitelných příjmů (§ 24 odst 1 zákona o daních z příjmů). U pronajímatele vznikl nepeněžní příjem v částce 25 000 Kč, který bude nucen přiznat ve svém daňovém přiznání. Daňově uznatelný výdaj mu v souvislosti s tímto nepeněžním příjmem nevznikl. Varianta 3 Pronajímatel dal souhlas k opravě. Nájemce zajistí a uhradí náklady s opravou související. Ty mu následně uhradí pronajímatel. Postup v daňové evidenci Výdaj je u nájemce i pronajímatele daňově uznatelným výdajem. Nájemce v okamžiku úhrady zachytí příslušnou částku jako daňový výdaj. Příjem od pronajímatele jako zdanitelný příjem. U pronajímatele jde o daňově uznatelný výdaj. Nejedná se o nepeněžní příjem. Varianta 4 Nájemce oznámil potřebu opravy pronajímateli, ale ten ji nezajistil. Proto ji obstaral a uhradil nájemce. Následně se domáhá úhrady od pronajímatele, jemuž vznikla povinnost uhradit tyto výdaje v prokázané výši. Postup v daňové evidenci Je shodný jako v předchozí variantě. Varianta 5 Pronajímatel nedal souhlas k opravě nebo mu potřebu opravy nájemce neohlásil. Proto ji provozovatel veterinární praxe zajistil a uhradil sám z vlastních prostředků. Pokud nepožaduje na pronajímateli úhradu, jedná se u nájemce o daňově uznatelný výdaj pouze v tom případě, bude-li možné prokázat, že byl vynaložen na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů. Bude-li na pronajímateli požadovat úhradu, náleží mu náhrada odpovídající částce, o kterou se pronajímatel obohatil. Výše se odvíjí od znaleckého posudku a zjištěná částka v praxi zpravidla nesouhlasí s výší nákladů vynaložených nájemcem. Částka nájemci vyplacená je zdanitelným příjmem. 2. Oprava pronajatého nemovitého majetku Příklad Provozovatel veterinárního zařízení (ordinace) se rozhodl vyměnit všechny dveře za dveře nové (bezpečnostní, protipožární, zvukově izolované…). Výměna byla provedena dodavatelskou firmou a nájemce ji uhradil ve výši 35 000 Kč. Varianta 1 Pronajímatel dal souhlas k výměně dveří, a zavázal se k úhradě výdajů, s výměnou dveří spojených. Postup v daňové evidenci U nájemce se bude jednat o daňový výdaj v okamžiku úhrady faktury a o zdanitelný příjem v okamžiku příjmu po přefakturaci pronajímateli. U pronajímatele se bude jednat v okamžiku úhrady o daňově uznatelný výdaj. Varianta 2 Pronajímatel s výměnou dveří souhlasí, nesouhlasí však s úhradou vynaložených nákladů. U nájemce se jedná o daňově uznatelný výdaj a to v prokázané výši a za předpokladu prokáže-li, že se jednalo o výdaj na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů. Varianta 3 Pronajímatel nedal k výměně dveří souhlas. Provozovatel veterinární praxe však usoudil, že výměna je pro provoz ordinace nutná a nechal ji provést na vlastní náklady. Postup v daňové evidenci Protože zákon o daních z příjmů neváže v případě oprav na pronajatém majetku uznatelnost daňových výdajů na souhlas vlastníka, bude se jednat u nájemce o daňově uznatelné výdaje a to opětovně za předpokladu prokázání, že se jednalo o výdaje na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů. 3. Technické zhodnocení na pronajatém majetku Příklad Provozovatel praxe provedl se souhlasem pronajímatele vlastní úpravy, spočívající ve výměně stávajících dřevěných podlah. Ty nahradil betonovým podkladem, na který byla položena dlažba. Celkové náklady činily 150 000 Kč, které nájemce uhradil. Varianta 1 Pronajímatel a nájemce uzavřeli písemnou smlouvu, dle které nájemce bude toto technické zhodnocení daňově odepisovat. Postup v daňové evidenci Úhrada dodavateli faktury ve výši 150 000 Kč je u nájemce nedaňový výdaj. Daňovým výdajem budou uplatněné daňové odpisy, které se promítnou v tzv. započtených výdajích při vyplnění daňového přiznání. Odpisy budou počítány ze vstupní ceny 150 000 Kč. Protože se jedná o 5. odpisovou skupinu (budovy) s dobou odepisování 30let, uplatní nájemce v 1. roce zrychleného odepisování do daňově uznatelných výdajů 5 000 Kč. Dojde-li k ukončení pronájmu před úplným odepsáním technického zhodnocení, nebude zůstatková hodnota u nájemce daňově uznatelným výdajem. Z tohoto důvodu nebude případná úhrada zůstatkové hodnoty (nebo její části) pronajímatelem nájemci zdanitelným příjmem. Varianta 2 Nájemce provedl výše popsané technické zhodnocení ve výši 150 000 Kč bez souhlasu pronajímatele, a to nad rámec sjednaného nájemného. Postup v daňové evidenci Výdaj ve výši 150 000 Kč je u nájemce daňově neuznatelným výdajem a protože nezískal souhlas pronajímatele s odepisováním technického zhodnocení, nemůže jej uplatnit do výdajů ani postupně formou daňových odpisů. Závěrečná poznámka Pro značný rozsah této problematiky a celou řadu možných variant, které mohou v praxi nastat a z nichž některé se nepochybně nepodařilo v tomto příspěvku zachytit, je celé pojednání zpracováno především z pohledu nájemce. Ing. František Elis |
Home »
Daňová poradna » Daňové dopady při provádění oprav a technického zhodnocení pronajatého majetku (z pohledu nájemce)
