Informační povinnosti katastrů nemovitosti a ochrana vlastníků

V dnešním článku se zaměřím na problematiku informační povinnosti katastrálních úřadů v souvislosti se změnami informací evidovaných u nemovitostí v katastru nemovitostí a na zásadu materiální publicity.

Informační povinnost katastrálních úřadů v souvislosti se vkladovým řízením, kterým se do katastru nemovitostí zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení, uznání existence či neexistence vlastnického práva, práva stavby, věcného břemene a další skutečnosti, spočívá v tom, že katastrální úřad informuje vlastníka nemovitosti a jiného oprávněného (dále také označováni souhrnně jako „účastník řízení“) o skutečnosti, že právní poměry jsou dotčeny změnou (je vyznačena tzv. plomba, která signalizuje doručené podání ke konkrétní nemovitosti), a to nejpozději den poté, co ke změně došlo. Informace o vyznačení plomby je příslušným katastrálním úřadem odesílána na adresu vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného nebo prostřednictvím datové schránky. Pokud o to účastník řízení požádá, může být informován také elektronicky na e-mailovou adresu nebo zprávou na mobilní telefon. Je také možné zřídit si službu sledování změn v katastru nemovitostí, které se také říká „hlídací pes“. Prostřednictvím této služby katastrální úřady automaticky informují uživatele této služby o tom, že došlo u sledované nemovitosti ke změně v katastru nemovitostí.

Ode dne odeslání informace o skutečnosti, že u nemovitosti došlo ke změně, běží dvacetidenní lhůta, během které nesmí katastrální úřad vklad povolit. Je tedy třeba být obezřetný, všechny změny v katastru nemovitostí ověřit a případně se proti nim bránit. Po uplynutí uvedené lhůty může být rozhodnuto o povolení vkladu a může být proveden zápis.

O provedeném zápise vyrozumí příslušný katastrální úřad účastníky řízení. Údaje, které byly z katastru vymazány, jsou ve vyrozumění podtrženy a nově zapsané údaje jsou zvýrazněny.

Zásada materiální publicity ve své podstatě znamená, co je psáno, to je dáno. Ten, kdo bude od 1. 1. 2015 nabývat právo k nemovitosti v dobré víře, že nabývá právo od vlastníka, tj. od osoby zapsané v katastru nemovitostí a bude vycházet z aktuálních údajů zapsaných v katastru nemovitostí, bude chráněn, i když skutečný stav bude odlišný.

Přes poznámku spornosti je možné v katastru nemovitostí provádět další zápisy, ale je-li u příslušné nemovitosti zapsána poznámka spornosti, je zde riziko, že bude–li prokázáno, že stav zápisů v okamžiku podání návrhu na zápis práva do katastru nemovitostí byl v rozporu se skutečným stavem a došlo tak pravděpodobně k nabytí práva od tzv. nevlastníka, bude nabyté právo z katastru nemovitostí vymazáno a nabyvatel tak přijde o vše, co nabyl po zápisu poznámky spornosti.

Z výše uvedeného plyne, že je třeba si kontrolovat údaje zapsané v katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví. Informace z katastrálního úřadu o jakékoli změně nemovitosti prověřit a případně začít nesoulad s navrhovanou změnou, která má být do katastru nemovitostí zapsána, řešit včas.