Právo stavby aneb Možnost stavby na cizím pozemku

Kristýna Cajthamlová

Finesy nového občanského zákoníku

Nový občanský zákoník, který platí v České republice od 1. 1. 2014, přinesl řadu změn, mj. zavedl zásadu superfi cies solo cedit, která znamená, že stavba je součástí pozemku. Tuto zásadu právo stavby prolamuje a umožňuje, aby pozemek a stavba, která je na něm postavená, byly ve vlastnictví různých osob. Jde o praktické řešení situací, kdy např. nebude zájem o koupi pozemku nebo kdy majitel pozemku nebude chtít pozemek převést na někoho jiného, ale nebude mu vadit, aby na něm někdo stavěl.

Stavebník, který má právo stavby, může mít na základě tohoto práva ve svém vlastnictví stavbu na cizím pozemku. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou, právo stavby může být zřízeno k již postavené stavbě nebo i ke stavbě, která teprve vznikne. Může být zřízeno i k pozemku, což je činěno z ryze praktických důvodů, neboť slouží k lepšímu užívání stavby. Zřízená stavba nebude podle právní úpravy samostatnou věcí, nebude ani součástí pozemku, ale bude vždy součástí práva stavby. Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí, je tak z veřejné databáze zjistitelné a vzniká právě až zápisem do katastru nemovitostí.

Pokud se rozhodnete zřídit právo stavby, je třeba s vlastníkem uzavřít písemnou smlouvu. Uzavření smlouvy však není jediným způsobem nabytí práva stavby, je možné jej nabýt také vydržením, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby lze zřídit pouze dočasně, maximálně na dobu 99 let. Řada z vás se jistě zeptá, a co bude potom? Uplynutím doby, na kterou je právo stavby zřízeno, stavba automaticky přirůstá k pozemku a stává se vlastnictvím vlastníka pozemku, a to za náhradu. Jsou však i názory, které tvrdí, že po uplynutí 99 let je možné zřídit právo stavby znovu. Ve smlouvě je samozřejmě možné sjednat dobu trvání práva stavby i na kratší dobu, např. na dobu 30 let a následně trvání práva stavby prodloužit.

Zákon umožňuje různé dispozice s právem stavby. Stavebník se práva stavby může např. zřeknout a vlastník pozemku pak může právo stavby převést na dobu, která ještě neuplynula, buď na sebe, nebo na jinou osobu. Právo stavby lze také převést, např. kupní, směnnou nebo darovací smlouvou, i zatížit (vlastník pozemku si může v takovém případě vyhradit souhlas se zatížením pozemku a tato výhrada se zapíše do katastru nemovitostí). Stavebník může také převést právo stavby na vlastníka pozemku. Právo stavby přechází na dědice i na jiného právního nástupce. Ze zákona má stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby, je však možné se dohodnout jinak. Pokud bude dohoda odlišná, zapíše se do katastru nemovitostí.

Při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, dá vlastník pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu, nedohodnou-li se jinak. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže se strany dohodnou jinak. Je tedy možné sjednat výši náhrady za stavbu při zániku práva stavby a je samozřejmě také možné náhradu zcela vyloučit.

Před tím, než se rozhodnete zřídit právo stavby, je třeba prověřit, zda na pozemku nevázne nějaké právo, které se příčí účelu stavby, např. právo cesty. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.

Právo stavby zajisté bude v praxi využíváno především investory, kteří nemají zájem kupovat pozemky, ale budou mít zájem postavit na pozemku např. sklad, garáže nebo pracovní halu, které nejsou stavební povahou považovány za trvalé. Stavba, stejně jako právo stavby bude patřit stavebníkovi (investorovi) a pozemek vlastníkovi.