Nemovité věci podle nového občanského zákoníku

David Adamovič – tým PKMK

Nová pravidla pro nemovitosti všech druhů

Vážení čtenáři, již několikrát jsme avizovali, že s nástupem nového roku nás čeká malá právní revoluce v podobě rekodifi kace soukromého práva, resp. účinnosti nového občanského zákoníku (dále NOZ) a dalších souvisejících právních předpisů. Velké změny se dotkly i zákonného vymezení věcí a jejich dělení. Pojďme se tedy podívat na ty nejzákladnější novinky.

Stávající občanský zákoník (dále OZ) obsahuje jakousi neúplnou defi nici pojmu věc, a to tak, že dělí věci na movité a nemovité (Je to jediné dělení věcí upravené v OZ, byť se používá dělení např. na věci zuživatelné – tj. např. benzín, vs. nezuživatelné – tj. např. auto apod.). Dále je stanoveno, že věci jsou předmětem občanskoprávních vztahů (spolu s právy a jinými majetkovými hodnotami, pokud to jejich povaha připouští). NOZ se vydal trochu jinou cestou. Defi nuje věc (v právním smyslu) jako „vše, co je rozdílné od osoby a slouží k potřebě lidí“. Na toto vymezení samozřejmě navazují další související změny. Např. už není používáno dělení věcí jen na movité a nemovité, jak to je v OZ, ale zároveň je vymezeno další dělení mj. na věci hmotné vs. nehmotné, věci zuživatelné, zastupitelné atp.

Mimořádně důležitá je změna týkající se vymezení pojmu „věc nemovitá“. podle stávajícího OZ jsou za nemovitosti považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem a stavby nejsou podle OZ součástí pozemku. Na druhou stranu NOZ rozšiřuje „záběr“ nemovitých věcí a zakotvuje jisté níže popsané novinky. Podle dikce NOZ jsou za samostatné nemovité věci považovány:

• pozemky (to se nezmění),

• podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. sklep), rovněž i věcná práva k nim,

• věci, které nelze přenést z místa na místo bez porušení podstaty; jde např. o inženýrské sítě,

• práva, která za nemovitá výslovně prohlásí zákon (což je např. právo stavby),

• jednotky (myšleno jako bytové jednotky i nebytové prostory),

• stavby, které se dle přechodných ustanovení NOZ nestaly součástí pozemku.

Z výše uvedeného dostáváme několik zásadních změn. Zjišťujeme, že věcí nemovitou může být i věc nehmotná (věcná práva k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením nebo právo stavby).

Uvedli jsme, že stavby, které se nestaly součástí pozemku, jsou samostatné nemovité věci. Z tohoto vyplývá další podstatná změna nastávající od 01. 01. 2014, a to, že (obecně) se stavba zřízená na pozemku bude považovat za součást pozemku. NOZ se tak vrací ke staré právní zásadě, podle které povrch (tedy např. stavba) ustupuje půdě (pozemku). Tedy to, co je na pozemku (např. rostlinstvo), je jeho součástí. Vyvstává otázka, jak bude řešen stávající stav, např. když jste vlastníky rodinného domu i pozemku, na kterém je dům postaven, či má pozemek a rodinný dům odlišné vlastníky. Na to nám dávají odpověď přechodná ustanovení NOZ. Pokud použijeme znovu příklad s rodinným domem: K datu 31. 12. 2013 vlastníte rodinný dům i pozemek. Od 01. 01. 2014 tak budete vlastníky jedné nemovité věci, pozemku, jehož součástí je právě ten váš dům. Dojde tedy ke scelení dvou vašich do té doby samostatných nemovitých věcí. Pakliže vlastníkem pozemku je třeba vaše maminka a vy vlastníte stavbu, nemůže logicky dojít ke scelení věcí (protože není stejný vlastník jako v prvním případě), a rodinný dům tak bude samostatnou nemovitou věcí, dokud nedojde k „sjednocení“ vlastníka. Pokud ale v roce 2014 začnete na svém pozemku stavět dům, bude součástí vašeho pozemku.

Je nutno ovšem podotknout, že tato zásada se neuplatní bezvýjimečně. NOZ jednoznačně stanovuje, že součástí pozemku nejsou inženýrské sítě (např. vodovody, kanalizace …). A dále to nebudou výše uvedené podzemní stavby s účelovým určením, bytové jednotky atd.

Pokud shrneme výše uvedené změny: Mění se koncepce pojmu věc a významně se rozšiřuje i defi nice tohoto pojmu. NOZ na rozdíl od stávajícího OZ upravuje nejen dělení věcí na movité a nemovité, ale také hmotné a nehmotné, zuživatelné a nezuživatelné atd. Je (staronově) zakotvena zásada, díky níž se stavba stane součástí pozemku. Pro stávající stav jsou rozhodná přechodná ustanovení NOZ, která upravují např. výše naznačené situace.

V souvislosti s přijetím nové soukromoprávní úpravy a v tomto našem konkrétním případě v oblasti nemovitých věcí, je zapotřebí upravit i daňové předpisy, resp. přijmout nové. Senát dne 09. 10. 2013 schválil vládní návrh zákonného opatření o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifi kací (senátní tisk č. 184), ale především vládní návrh zákonného opatření o dani z nabytí nemovitých věcí (senátní tisk č. 185). Tato zákonná opatření bude po volbách na své ustavující schůzi schvalovat Poslanecká sněmovna. O dalších případných daňových novinkách vás budeme samozřejmě v dalších příspěvcích informovat.