Veterinární ordinace v rodinném domku

Veterinární ordinace v rodinném domku

Z pohledu daně z příjmů fyzických osob vedoucích daňovou evidenci

Poměrně významná skupina privátních veterinárních lékařů se snaží provozovat svoji praxi ve vlastních prostorách. Mnozí z nich si zařídili ordinaci ve vlastním rodinném domku. To může (ale nemusí) přinášet v některých případech jisté daňové problémy.

Při posuzování této problematiky je nutné vycházet především ze současného znění § 25 odst. 1) písm. n) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Ten s účinností od 1. 1. 2004 (změna provedena zákonem č. 438/2003 Sb.) obsahuje text, dle kterého:

Za výdaje vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů pro daňové účely nelze uznat výdaje na osobní potřebu poplatníka; včetně výdajů vynaložených na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k podnikání nebo k jiné samostatně výdělečné činnosti, který poplatník daně z příjmů fyzických osob nezařadí do obchodního majetku.

Obchodním majetkem se pro účely daně z příjmů rozumí souhrn majetkových hodnot, které jsou ve vlastnictví poplatníka a které jsou nebo byly uvedeny v evidenci majetku a závazků pro účely stanovené základem daně a daně z příjmů (dále jen “daňová evidence”).

Zákonná úprava ustanovení § 25 písm. n) byla provedena s cílem zamezit možnosti obcházet zákon v těch případech, kdy např. poplatník vlastní nemovitost, kterou používá zcela nebo z části k podnikání a výdaje na její údržbu (opravy nebo technické zhodnocení) uplatní jako daňový výdaj, aniž by ji měl zahrnutou v obchodním majetku. Poté ji prodá a příjem z tohoto prodeje je podle § 4 zákona o daních z příjmů od daně z příjmů fyzických osob osvobozen.

Toto spekulativní jednání nebylo nepochybně přisuzováno privátním lékařům, přesto se jich změna zákonitě rovněž dotkla. Jak správně z daňového hlediska postupovat si uvedeme na jednotlivých schematických příkladech.

Příklad č. 1

MVDr. A se rozhodl, z důvodu neustálého zvyšování ceny nájemného z nebytových prostor, v kterých je ordinace provozována, k jejímu přemístění do jím, od roku 1980, vlastněného rodinného domku (RD).

Domek bude z 60% podlahové plochy používán k bydlení a na 40% podlahové plochy bude realizován provoz ordinace. K realizaci tohoto záměru bylo nutno provést stavební úpravy ve výši 200 000 Kč.

Daňové řešení má několik možností.

1. MVDr. A rodinný domek do podnikání nevloží. Pak celý výdaj 200 000 Kč je nedaňovým výdajem. Nebude rovněž možné uplatnit poměrnou část daňových odpisů.

2. MVDr. A vloží RD do obchodního majetku (do podnikání) před započetím úprav nutných k zahájení provozu praxe.

a) Aby mohl zahájit daňové odepisování nemovitosti, bude muset určit její vstupní cenu. Tou bude, vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost vlastnil více než 5 let před jejím vložením do obchodního majetku, dle § 29 odst. 1 písm. d) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů v platném znění, reprodukční pořizovací cena. Tzn. nechá si znalcem vypracovat znalecký posudek dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Z ceny dle znaleckého posudku bude počítat daňové odpisy (rovnoměrné nebo zrychlené) a 40% z nich uplatní jako daňově uznatelné.

b) Částku stavebních úprav ve výši 200 000 Kč bude nutno rozdělit na opravy a technické zhodnocení. Výdaj ve výši 40% z výdajů na opravy bude daňově uznatelným výdajem v roce jeho vynaložení. Celá částka vynaložená na technické zhodnocení zvýší kupní cenu nemovitosti a z této zvýšené vstupní ceny bude možno uplatnit daňově uznatelné odpisy ve výši 40% z celkově vypočtených.

Tento postup je poněkud těžkopádný a rizikový. Správce daně nemusí mít stejný názor na posouzení co byla oprava a co již bylo technické zhodnocení. Z toho může při případné kontrole vzniknout doměrek daně včetně sankčního postihu, ve formě daňového penále.

3. MVDr. A vloží RD do obchodního majetku až po realizaci stavebních a jiných úprav. Stejně jako v předchozím případě si nechá zpracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti dle zák.č. 151/1997 Sb. V něm budou zohledněny uplatněné výdaje za stavební úpravy. Nemovitost bude zařazena do obchodního majetku ve vstupní ceně dle znaleckého posudku. Z ní budou počítány daňové odpisy a 40 % z nich bude daňově uznatelných. Tento postup se jeví pro poplatníka jako daňově nejvýhodnější.

V průběhu provozování praxe v RD nelze vyloučit nutnost dalších výdajů na nemovitosti. Bude-li např.opravována střecha, pak 40 % z vynaložené částky bude daňově uznatelným výdajem. Bude-li však např. nutno z bezpečnostních důvodů zabudovat na okna v ordinaci mříže, bude daňově uznatelným opět pouze 40% z celkem vynaložené částky.

Nelze rovněž nevzít v úvahu, že jednou lékař svoje podnikatelské aktivity ukončí. Pokud zůstane nadále v RD bydlet a ordinaci zruší, nebo ji bude pronajímat novému provozovateli, tak z toho neplynou žádné daňové dopady. Pokud se však rozhodne nemovitost prodat a odejít trvale bydlet např. na chalupu na venkov, pak musí respektovat ustanovení § 4 odst 1, písm b) zákona o daních z příjmů. Dle platné právní úpravy se osvobození od daně z příjmů nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku a to do pěti let od jejich vyřazení.

Příklad č. 2

MVDr. B se rozhodl nechat si na zelené louce dodavatelsky (na klíč) postavit nemovitost, ve které by nejen bydlel, ale kde by provozoval i svoji lékařskou praxi. Ta byla dokončena v roce 2005 a zařazena do obchodního majetku v průběhu roku 2006. Stejně jako v předchozím případě bude objekt z 60% využíván pro bydlení a ze 40% k podnikatelské činnosti poplatníka. Daňové řešení je poměrně jednoduché.

Majetek (nemovitost) byl pořízen úplatně v době kratší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku. Vstupní cena pro účely odepisování bude dle § 29 písm 1 odst. a) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů pořizovací cena. Z této ceny budou počítány daňové odpisy stejně jako v příkladě č.1.

Stejně tak bude 40% z nich uplatňováno jako daňově uznatelné. Výdaje na opravy a technické zhodnocení budou daňově uznatelné rovněž, dle stejné zásady jako v příkladě č.1.

A konečně stejně se bude postupovat i u časového testu pro osvobození příjmu od daně z příjmů fyzických osob v případě případného budoucího prodeje.

Příklad č. 3

MVDr. C si postavil nemovitost jednak pro účely vlastního bydlení, jednak pro provozování své privátní veterinární praxe. Poměr využití podlahové plochy zůstává 60% pro bydlení a 40% pro podnikání, tedy stejně jako v předchozích příkladech. Oproti příkladu č. 2 je však zásadní rozdíl v tom, že nemovitost nebyla postavena na klíč, ale že podstatná část stavby byla realizována svépomocí a za pomoci přátel, známých a příbuzných. Nemovitost má tržní hodnotu 2,5 mil. Kč, ale dokladovatelné výdaje vynaložené na různé odborné práce, stavební materiál apod. činí pouze 1 mil. Kč.

Stavba byla dokončena v roce 2005 a poplatník by ji chtěl zařadit do podnikání (do obchodního majetku) v roce 2006. Pokud se tak skutečně rozhodne, pak vstupní cenou pro účely daňového odepisování budou dle § 29 odst.1 písm b) zákona o daních z příjmů vlastní náklady. Tedy nikoliv tržní cena zjištěná znaleckým posudkem (2,5 mil Kč), ale pouze náklady v prokázané výši 1 mil. Kč. To je pro poplatníka samozřejmě nevýhodné. Pokud se však poplatník rozhodne zařadit nemovitost do obchodního majetku v době delší než 5 let od jejího pořízení, bude vstupní cenou reprodukční pořizovací cena (cena dle znaleckého posudku).

Jistě by bylo možno probrat další varianty pořízení nemovitosti a dopady vyplývající z jejího částečného využívání pro daňové účely. To však není předmětem ani cílem tohoto pojednání. Jednotlivé příklady měly pouze poukázat na rozmanitost a relativní komplikovanost. Každý konkrétní případ je jiný a vzhledem k možným daňovým dopadům by měl být konzultován s odborníkem.

Ing. František Elis
daňový poradce č. 0056